edificio vpo

Acceda a la Guía para propietarios de una VPO (pdf; 457 Kb)

A continuación encontrarán encontrarán las preguntas más frecuentes que realizan los propietarios de VPO

¿Durante cuantos años mi vivienda está sujeta al régimen de protección?

Se pierde el régimen de protección y por lo tanto son consideradas como libres los inmuebles o viviendas por descalificación o en los plazos siguientes:

Plazos de descalificación según el régimen de protección

Plazos de descalificación
Clase de viviendas Legislación Plazo (años) Situación Actual
Casas Baratas Ley 1911 20 años No amparadas
Casas Económicas Ley 1925 15 años No amparadas
Casas para funcionarios D. Ley 1927 30 años No amparadas
Viviendas de Ley Salomón Ley 1935 20 años No amparadas
Viviendas protegidas Ley 1939 20 años No amparadas
Viviendas de clase media y bonificables Ley 1944 20 años No amparadas
Viviendas de tipo social D. Ley 1954 20 años No amparadas
Viviendas de renta limitada Ley 1954 20 años No amparadas
Viviendas subvencionadas D. 1957 20 años No amparadas
Viviendas de protección oficial D. 1968 50 años En vigor
Viviendas de protección oficial D.1978 30 años En vigor

En la actualidad, el parque de viviendas protegidas se encuentra compuesto por:ç

Las viviendas calificadas con arreglo a la legislación anterior al Real Decreto Ley 3148/1978, que son consideradas como viviendas de protección oficial, si bien tienen precio de venta y renta libre.

Y las viviendas llevadas a cabo con posterioridad a la entrada en vigor de la citada ley, y que son la generalidad, el régimen de duración es de 30 años.

Durante este plazo, el precio máximo de transmisión está limitado adminsitrativamente.

¿Cuándo puedo alquilar o vender mi vivienda de protección oficial?

  • Si su vivienda está acogida al Plan de Vivienda 2005-2008, o al Plan de Vivienda 2009-2012 no podrá transmitir intervivos ni ceder el uso de la misma durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de formalización de la adquisición. (Con independencia de si hubiera obtenido o no ayudas)
  • Si por el contrario su vivienda está acogida a cualquier Plan de Vivienda anterior, sólo dispondrá de una limitación de disposición, si obtuvo financiación cualificada. Siendo el plazo el siguiente:
    • Las calificadas con posterioridad a febrero de 2001: 10 años
    • Las calificadas con anterioridad a febrero de 2001: 5 años

En ambos casos la transmisión de la vivienda está sujeta a unos precios máximos.

Esta limitación a la facultad de disponer implica que no se puede vender o alquilar la vivienda excepto en supuestos excepcionales autorizados previamente por la Dirección General con competencias en materia de vivienda.

¿Puedo excepcionalmente vender antes del plazo de 10 años?

Quedan exceptuadas de esta prohibición:

  • Las familias numerosas
  • Las subastas y adjudicaciones de las viviendas por ejecución judicial del préstamo o de cualquier otro tipo.
  • Los cambios de domicilio habitual y permanente del titular de la vivienda a otra localidad y, por cualquier causa justificada de índole laboral o familiar
  • Cuando la vivienda hubiese sido adquirida para la sociedad conyugal y ésta se haya disuelto en virtud de separación, nulidad o divorcio del matrimonio, así como cuando hubiese sido adquirida por pareja de hecho o en pro indiviso con aportaciones de ambos, y concurriese la ruptura de dicha comunidad
  • Cuando la vivienda resulte objetivamente inadecuada para la unidad de convivencia según su distribución y características en el momento de la calificación definitiva.
  • Cuando el titular de la vivienda acredite una alteración sustancial de sus circunstancias económicas que determine la imposibilidad de continuar haciendo frente a la amortización de los préstamos con garantía hipotecaria concertados para la adquisición de la vivienda.
  • Cuando concurran otras circunstancias excepcionales que así sean valoradas por la Administración actuante.

En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación o desafección del préstamo cualificado y el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

A estos efectos se considera en todo caso objetivamente inadecuada la vivienda cuando, dada la composición familiar, deban compartir habitación ascendientes y descendientes de la unidad familiar o la vivienda disponga, además de cocina, baño y salón-comedor, de una habitación para tres o más miembros de la familia, dos habitaciones para cuatro o más miembros y tres habitaciones para seis o más miembros.

¿Cuál es el precio máximo de venta de las viviendas protegidas en las segundas o posteriores transmisiones?

Para el cálculo del precio máximo, deberá multiplicar los metros cuadrados útiles de su vivienda por el precio que figura en la tabla, según la localidad y régimen de protección. De la misma manera se calculará el precio máximo de los anejos (trastero y garaje), si bien no debe olvidar que para el cálculo de los mismos, se computarán máximo 8 metros de trastero y 25 de garaje.

Las viviendas de promoción pública tendrán el mismo precio máximo que las de régimen especial.

¿Cuál es la renta máxima de las viviendas protegidas calificadas con destino a arrendamiento?

Para los contratos que se celebren en el primer año desde la fecha de calificación definitiva, el fijado en la misma.

Para los contratos que se celebren a partir del primer año de la calificación definitiva y durante el periodo de vinculación al uso indicado en la calificación, la renta máxima será el resultado de aplicar al precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento del mismo régimen en el mismo municipio, el porcentaje vigente en el momento de la calificación para calcular la renta máxima.

Para los contratos de alquiler de viviendas protegidas calificadas con destino a venta o calificadas con destino a arrendamiento con plazo de vinculación a uso terminado, la renta máxima será 4,5 % del precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento del mismo régimen en el mismo municipio.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda protegida de promoción pública la renta máxima será 4,5 % del precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento de régimen especial en el mismo municipio.

¿Puedo descalificar mi vivienda?

La Administración, a petición de los propietarios de las viviendas protegidas y una vez transcurridos 25 años desde el otorgamiento de la calificación definitiva, podrá conceder discrecionalmente la descalificación voluntaria de ésta, siempre que de ella no se deriven perjuicios a terceros y constituya su residencia habitual.

La descalificación de las viviendas protegidas comportará necesariamente, de forma inmediata y con carácter previo el reintegro de la totalidad de las ayudas económicas personales, subvenciones y subsidiaciones de intereses recibidas, incrementada con los intereses de demora que correspondan desde su concesión, y en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. De igual forma, deberá abonar el importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiere disfrutado, con sus intereses de demora.

Las viviendas calificadas definitivamente como viviendas de protección oficial de promoción pública, en ningún caso podrán ser objeto de descalificación.

Las viviendas de protección pública que se acojan a las medidas de financiación de los Planes Estatales de Vivienda en los que se fije un plazo de descalificación superior a los veinticinco años, no podrán ser descalificadas hasta que transcurra el plazo señalado al efecto en el Plan Estatal de Vivienda correspondiente. En el Plan de Vivienda 2005-2008 y en el Plan de Vivienda 2009-2012 el plazo es de 30 años.

¿Qué trámites tengo que realizar, para vender mi vivienda protegida tras los 10 años de limitación o en el caso de autorización previa?

Las transmisiones de propiedad o derechos reales de viviendas protegidas sujetas a limitación de precio de venta y renta deberán ser objeto de autorización previa de la Consejería competente en materia de vivienda a través del visado administrativo del correspondiente contrato de compraventa, ya se trate de primera o ulterior transmisión.

El interesado presentará ante la Dirección General de Vivienda "Solicitud de visado de contrato" en el que expresará:

  • Contrato de compraventa firmado (con expresión del precio de transmisión y datos identificativos del adquirente).
  • Documentación que justifique el cumplimiento por parte del comprador de los requisitos de acceso a la propiedad establecidos con carácter general para el acceso a la propiedad de una vivienda protegida de nueva construcción del mismo régimen en el momento de la solicitud del visado.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

La Consejería competente en materia de vivienda tiene la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre las segundas o sucesivas transmisiones de vivienda protegida durante el plazo de dos meses a partir del día siguiente a aquel en que se haya realizado la solicitud del visado del contrato de compraventa.

También podrá ejercitar el derecho de tanteo en la primera transmisión del promotor si media denuncia motivada por el sobreprecio presentada por el interesado en su compra.

La facultad de ejercicio del derecho de tanteo se mantendrá vigente durante todo el tiempo en el que la vivienda protegida se encuentre sujeta a limitación del precio de venta y renta por la normativa que resulte aplicable, a contar desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor.

Sin perjuicio de lo establecido en los párrafos anteriores, quedarán excluidos del ejercicio de este derecho, las transmisiones entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, siempre que en tales supuestos el adquirente reúna las condiciones y los requisitos específicos exigidos para acceder a las mismas y tampoco en los supuestos de disolución de condominio por liquidación de sociedad de gananciales por separación o divorcio.

El tanteo y retracto se regula en la Ley 2/2007, de 1 de marzo de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja y en el Decreto 127/2007, de 31 de octubre, sobres derechos de tanteo y retracto de Viviendas de protección pública de la Comunidad Autónoma de La Rioja.

Dicho plazo podrá prorrogarse durante tres meses por causa suficiente justificada a juicio de la Administración y previa solicitud de la misma antes del vencimiento del primer plazo.

¿A quién puedo vender mi vivienda protegida?

Podrá vender su vivienda a toda aquella persona que reúna los siguientes requisitos:

  • Poseer unos ingresos máximos y mínimos
    • Que posea unos ingresos máximos que no excedan de:
      • 6,5 veces IPREM si la vivienda es de régimen concertado.
      • 4,5 veces IPREM si la vivienda es de régimen general.
      • 2,5 veces IPREM si la vivienda de régimen especial o de promoción pública.
    • Que posea unos ingresos inferiores a 1 vez IPREM, salvo acreditada emancipación laboral.
  • No ser titular de otra vivienda; No ser titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública. Tampoco pueden ser titulares de una vivienda libre, cuando su valor, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 % del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. Este valor se elevará al 60 % en supuestos de colectivos especiales.
  • Estar inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas protegidas.

La transmisión deberá ser previamente autorizada por la Dirección General de Vivienda a través del correspondiente visado administrativo del contrato de compraventa.

Como propietario de una VPO y transcurrido el periodo de limitaicón de transmisión (5 ó 10 años), ¿a quién puedo alquilar mi vivienda y por qué renta?

Podrá alquiler su vivienda a toda aquella persona que reúna los siguientes requisitos:

  • Que posea unos ingresos máximos que no excedan de:
    • 6,5 veces IPREM si la vivienda que se alquila es de régimen concertado.
    • 4,5 veces IPREM si la vivienda que se alquila es de régimen general.
    • 2,5 veces IPREM si la vivienda que se alquila es de régimen especial o de promoción pública.
  • Que posea unos ingresos inferiores a 1 vez IPREM, salvo acreditada emancipación laboral.
  • Que no sea titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o de disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública.

Tampoco pueden ser titulares de una vivienda libre, salvo que hayan sido privados de su uso por causas no imputables a los interesados, o cuando el valor de la vivienda determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 % del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. O del 60 % para colectivos especiales.

En cuanto a la renta máxima será 4,5 % del precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento del mismo régimen en el mismo municipio.