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Viviendas protegidas -Derechos y limitaciones-

¿Qué beneficios fiscales tiene mi vivienda por ser de protección oficial?

Impuesto de bienes inmuebles

En el supuesto de viviendas situadas en Logroño (Art. 4 ordenanza fiscal) tendrán derecho a una bonificación del 50 por 100 en la cuota íntegra del Impuesto, durante los tres periodos impositivos siguientes al del otorgamiento de la calificación definitiva, las viviendas de protección oficial.

Esta bonificación tendrá carácter rogado, y se concederá a petición de los interesados, cuya solicitud podrá efectuarse en cualquier momento anterior a la terminación de los tres periodos
impositivos de duración de la misma y surtirá efectos, en su caso, desde el periodo impositivo siguiente a aquel ene que se solicite.

Juntamente con la solicitud se acompañara la cédula de calificación definitiva.

Las viviendas situadas en el resto de los municipios de nuestra Comunidad, se sujetarán a la normativa específica en la materia, desarrollada el Ayuntamiento de la citada localidad.

IVA

Artículo 91.2.1 6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre del IVA, que establece la aplicación de un IVA reducido, del 4% a las viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación de régimen especial y las viviendas protegidas para arrendamiento de régimen especial y general.

Para el resto de las viviendas de protección oficial, régimen general y concertado, el IVA es el del 7%

Impuestos de actos jurídicos documentados

En la primera transmisión de viviendas, garajes, trasteros y locales (estén o no vinculados), están exentos del impuesto de actos jurídicos documentados, en hipotecas y en compraventa.

En caso de hipotecas, sólo por el valor de transmisión, los excesos tributan.

En el supuesto de segundas transmisiones de VPO, están exentos del impuesto de actos jurídicos documentados en las escrituras de compraventa, no así en las escrituras de constitución de Hipoteca.

Impuestos de transmisiones patrimoniales

Para segunda transmisión de vivienda libre, se tributa el 7% de ITP.

En el caso de VPO un 5% de ITP

¿Durante cuantos años mi vivienda está sujeta al régimen de protección?

Se pierde el régimen de protección y por lo tanto son consideradas como libres los inmuebles o viviendas por descalificación o en los plazos siguientes:

Plazos de descalificación
Clase de viviendas Legislación Plazo (años) Situación Actual
Casas Baratas Ley 1911 20 años Libre
Casas Económicas Ley 1925 15 años Libre
Casas para funcionarios D. Ley 1927 30 años Libre
Viviendas de Ley Salomón Ley 1935 20 años Libre
Viviendas protegidas Ley 1939 20 años Libre
Viviendas de clase media y bonificables Ley 1944 20 años Libre
Viviendas de tipo social D. Ley 1954 20 años Libre
Viviendas de renta limitada Ley 1954 20 años Libre
Viviendas subvencionadas D. 1957 20 años Libre
Viviendas de protección oficial D. 1968 50 años En vigor
Viviendas de protección oficial D.1978 30 años En vigor

En la actualidad, el parque de viviendas protegidas se encuentra compuesto por:ç

Las viviendas calificadas con arreglo a la legislación anterior al Real Decreto Ley 3148/1978, que son consideradas como viviendas de protección oficial, si bien tienen precio de venta y renta libre.

Y las viviendas llevadas a cabo con posterioridad a la entrada en vigor de la citada ley, y que son la generalidad, el régimen de duración es de 30 años.

Durante este plazo, el precio máximo de transmisión está limitado adminsitrativamente.

¿Cuándo puedo alquilar o vender mi vivienda de protección oficial?

  • Si su vivienda está acogida al Plan de Vivienda 2005-2008, o al Plan de Vivienda 2009-2012 no podrá transmitir intervivos ni ceder el uso de la misma durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de formalización de la adquisición. (Con independencia de si hubiera obtenido o no ayudas)
  • Si por el contrario su vivienda está acogida a cualquier Plan de Vivienda anterior, sólo dispondrá de una limitación de disposición, si obtuvo financiación cualificada. Siendo el plazo el siguiente:
    • Las calificadas con posterioridad a febrero de 2001: 10 años
    • Las calificadas con anterioridad a febrero de 2001: 5 años

En ambos casos la transmisión de la vivienda está sujeta a unos precios máximos.
Esta limitación a la facultad de disponer implica que no se puede vender o alquilar la vivienda excepto en supuestos excepcionales autorizados previamente por la Dirección General con competencias en materia de vivienda.

¿Puedo excepcionalmente vender antes del plazo de 10 años?

Quedan exceptuadas de esta prohibición:

  • Las familias numerosas
  • Las subastas y adjudicaciones de las viviendas por ejecución judicial del préstamo o de cualquier otro tipo.
  • Los cambios de domicilio habitual y permanente del titular de la vivienda a otra localidad y, por cualquier causa justificada de índole laboral o familiar
  • Cuando la vivienda hubiese sido adquirida para la sociedad conyugal y ésta se haya disuelto en virtud de separación, nulidad o divorcio del matrimonio, así como cuando hubiese sido adquirida por pareja de hecho o en pro indiviso con aportaciones de ambos, y concurriese la ruptura de dicha comunidad
  • Cuando la vivienda resulte objetivamente inadecuada para la unidad de convivencia según su distribución y características en el momento de la calificación definitiva.
  • Cuando el titular de la vivienda acredite una alteración sustancial de sus circunstancias económicas que determine la imposibilidad de continuar haciendo frente a la amortización de los préstamos con garantía hipotecaria concertados para la adquisición de la vivienda.
  • Cuando concurran otras circunstancias excepcionales que así sean valoradas por la Administración actuante.

En cualquier caso, se requerirá la previa cancelación o desafección del préstamo cualificado y el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

¿Cuál es el precio máximo de venta de las viviendas protegidas en las segundas o posteriores transmisiones?

Primeras transmisiones

En las transmisiones realizadas en el primer año desde la calificación definitiva, el fijado en la misma.

Segundas o posteriores transmisiones de VPO de promoción privada.

Las viviendas calificadas con arreglo a la legislación anterior al Real Decreto Ley 3148/1978, tienen precio libre de venta.

En las calificadas con posterioridad a al Real Decreto Ley 3148/1978 el vigente en el momento de la transmisión para las viviendas protegidas del mismo régimen y en el mismo municipio.

En las calificadas con posterioridad a al Real Decreto Ley 3148/1978 y con anterioridad al 20 de enero de 2006, el vigente en el momento de la transmisión para las viviendas protegidas del mismo régimen y en el mismo municipio.

En las viviendas protegidas con calificación provisional de fecha posterior al 19 de enero de 2006 se fijará en función de los años transcurridos desde la fecha de concesión de la calificación definitiva conforme a lo establecido a continuación:

  • Del primero al decimoquinto año, el precio máximo será el que proceda conforme a la normativa de viviendas de protección pública.
  • Del decimosexto al vigesimocuarto, el precio máximo por metro cuadrado útil será el resultado de sumar al precio de venta de una vivienda protegida de iguales características a la transmitida en el momento de la venta la diferencia entre el precio medio de la vivienda libre en La Rioja y el anteriormente indicado para la vivienda protegida multiplicada por un coeficiente k que oscilará en función de los años de antigüedad de la calificación definitiva.
  • Del vigesimoquinto año al trigésimo año el precio máximo será el precio medio de la vivienda libre por metro cuadrado útil referido a la superficie útil de la vivienda y de sus anejos conforme a lo establecido en el apartado anterior.

El precio máximo de los anejos se obtendrá en aplicación de las normas de viviendas protegidas y conforme al índice que corresponda según los apartados anteriores.

Segundas o posteriores transmisiones de VPO de promoción pública.

El precio máximo será el correspondiente al de las viviendas protegidas de régimen especial en el municipio de emplazamiento de la vivienda vigente en el momento de la venta .

¿Cuánto dinero puedo entregar como cantidad a cuenta para la compra de una VPO?

 Para poder percibir cantidades anticipadas para la construcción de la vivienda protegida, el promotor deberá obtener la calificación provisional de la promoción y la previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda en la que se acredite o garantice el cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos.

Los promotores, sólo podrán percibir de los adjudicatarios o adquirentes en concepto de entrega de cantidades a cuenta hasta un máximo del 20% del precio total de la vivienda y de sus anejos vinculados durante el período de su construcción.

Dicho porcentaje deberá, además, ajustarse al cumplimiento de las siguientes condiciones:

  • La cantidad máxima que podrá exigirse en el momento de la firma del contrato de compraventa no podrá superar el 5 % de dicho precio.
  • Deberá reservarse al menos otro 5 % que entregará el comprador al promotor en el momento de entrega de la vivienda y firma de escrituras de la misma.

Sólo en el caso de que el adquirente o adjudicatario así lo desee y de acuerdo con sus circunstancias fiscales y personales, podrá entregar en concepto de cantidades a cuenta, hasta un máximo del 40% del precio total de la vivienda y de sus anejos vinculados durante el período de su construcción.

¿Cuál es la renta máxima de las viviendas protegidas calificadas con destino a arrendamiento?

Para los contratos que se celebren en el primer año desde la fecha de calificación definitiva, el fijado en la misma.

Para los contratos que se celebren a partir del primer año de la calificación definitiva y durante el periodo de vinculación al uso indicado en la calificación, la renta máxima será el resultado de aplicar al precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento del mismo régimen en el mismo municipio, el porcentaje vigente en el momento de la calificación para calcular la renta máxima.

Para los contratos de alquiler de viviendas protegidas calificadas con destino a venta o calificadas con destino a arrendamiento con plazo de vinculación a uso terminado, la renta máxima será 4,5 % del precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento del mismo régimen en el mismo municipio.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda protegida de promoción pública la renta máxima será 4,5 % del precio máximo legal de referencia vigente en el momento del contrato para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento de régimen especial en el mismo municipio.

¿Cuándo se considera una vivienda inadecuada?

Se considera en todo caso objetivamente inadecuada la vivienda cuando, dada la composición familiar, deban compartir habitación ascendientes y descendientes de la unidad familiar o la vivienda disponga, además de cocina, baño y salón-comedor, de una habitación para tres o más miembros de la familia, dos habitaciones para cuatro o más miembros y tres habitaciones para seis o más miembros.

¿Puedo descalificar mi vivienda?

La Administración, a petición de los propietarios de las viviendas protegidas y una vez transcurridos 25 años desde el otorgamiento de la calificación definitiva, podrá conceder discrecionalmente la descalificación voluntaria de ésta, siempre que de ella no se deriven perjuicios a terceros y constituya su residencia habitual.

La descalificación de las viviendas protegidas comportará necesariamente, de forma inmediata y con carácter previo el reintegro de la totalidad de las ayudas económicas personales, subvenciones y subsidiaciones de intereses recibidas, incrementada con los intereses de demora que correspondan desde su concesión, y en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. De igual forma, deberá abonar el importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiere disfrutado, con sus intereses de demora.

Las viviendas calificadas definitivamente como viviendas de protección oficial de promoción pública, en ningún caso podrán ser objeto de descalificación.

Las viviendas de protección pública que se acojan a las medidas de financiación de los Planes Estatales de Vivienda en los que se fije un plazo de descalificación superior a los veinticinco años, no podrán ser descalificadas hasta que transcurra el plazo señalado al efecto en el Plan Estatal de Vivienda correspondiente. En el Plan de Vivienda 2005-2008 y en el Plan de Vivienda 2009-2012 el plazo es de 30 años.

¿Qué trámites tengo que realizar, para vender mi vivienda protegida tras los 10 años de limitación o en el caso de autorización previa?

Las transmisiones de propiedad o derechos reales de viviendas protegidas sujetas a limitación de precio de venta y renta deberán ser objeto de autorización previa de la Consejería competente en materia de vivienda a través del visado administrativo del correspondiente contrato de compraventa, ya se trate de primera o ulterior transmisión.

El interesado presentará ante la Dirección General de Vivienda “Solicitud de visado de contrato” en el que expresará:

  • Contrato de compraventa firmado (con expresión del precio de transmisión y datos identificativos del adquirente).
  • Documentación que justifique el cumplimiento por parte del comprador de los requisitos de acceso a la propiedad establecidos con carácter general para el acceso a la propiedad de una vivienda protegida de nueva construcción del mismo régimen en el momento de la solicitud del visado.

¿Qué es el derecho de tanteo?

La Consejería competente en materia de vivienda tiene la facultad de ejercitar el derecho de tanteo legal sobre las segundas o sucesivas transmisiones de vivienda protegida durante el plazo de dos meses a partir del día siguiente a aquel en que se haya realizado la solicitud del visado del contrato de compraventa.

También podrá ejercitar el derecho de tanteo en la primera transmisión del promotor si media denuncia motivada por el sobreprecio presentada por el interesado en su compra.

La facultad de ejercicio del derecho de tanteo se mantendrá vigente durante todo el tiempo en el que la vivienda protegida se encuentre sujeta a limitación del precio de venta y renta por la normativa que resulte aplicable, a contar desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera transmisión efectuada por el promotor.

Sin perjuicio de lo establecido en los párrafos anteriores, quedarán excluidos del ejercicio de este derecho, las transmisiones entre parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, siempre que en tales supuestos el adquirente reúna las condiciones y los requisitos específicos exigidos para acceder a las mismas y tampoco en los supuestos de disolución de condominio por liquidación de sociedad de gananciales por separación o divorcio.

El tanteo y retracto se regula en la Ley 2/2007, de 1 de marzo de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja y en el Decreto 127/2007, de 31 de octubre, sobres derechos de tanteo y retracto de Viviendas de protección pública de la Comunidad Autónoma de La Rioja.

¿De qué plazo dispongo para ocupar mi vivienda de protección oficial?

Las viviendas promovidas para uso propio, así como las adquiridas o alquiladas se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso del inquilino y deberán ser ocupadas en el plazo de tres meses a partir de la fecha de transmisión en escritura pública.

Dicho plazo podrá prorrogarse durante tres meses por causa suficientemente justificada a juicio de la Administración y previa solicitud de la misma antes del vencimiento del primer plazo.

 
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